La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) reiteró el pasado 14 de marzo que el alquiler de las zonas comunes por parte de las propiedades horizontales está gravado con el impuesto sobre las ventas; por tanto, en estos casos debe pagarse IVA.
Según la DIAN, el alquiler de las zonas comunes en este tipo de propiedades es un servicio como cualquier otro —independientemente de quién alquile, propietario, residente o visitante—, de modo tal que no está exento del impuesto.
Dentro de esta clasificación estarían parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios u otras zonas comunes, siempre que se realice una explotación económica.
Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, BBQ u otros espacios de zonas comunes, están prestando un servicio, independiente de que quien alquile sea propietario, residente o visitante. El Estatuto Tributario establece que ese servicio que se presta está grabado con IVA y debe generarse la respectiva facturación electrónica
aseguró Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la DIAN.
Sin embargo, el funcionario aclaró que sí está exento del IVA el uso de estas zonas comunes cuando se dé a manera de préstamo o cuando su costo esté incluido dentro de la cuota de administración, sin que haya un cobro por concepto de alquiler.
¿Por qué debo pagar IVA si tengo derecho a usar estos espacios como propietario?
La polémica frente al cobro de IVA por usar las zonas comunes deriva del tipo de dominio que se da en una propiedad horizontal. Esta figura está contenida en la Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal, que regula los inmuebles donde confluyen derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.
Por ejemplo, en un conjunto residencial los parqueaderos pueden ser asignados por escritura (bien común de uso exclusivo) o permanecer como una zona común, donde cualquier propietario puede usar cualquier parqueadero. En cambio, un apartamento es un bien privado, pero no espacios como los salones sociales, gimnasio, entre otros.
Según la ley mencionada, los bienes comunes pertenecen a todos los propietarios de bienes privados del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, y proporcionan el funcionamiento, preservación, uso y goce de los bienes particulares.
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No obstante, es potestad de cada propiedad horizontal determinar si el uso de esas zonas comunes es un servicio que se cobra o está incluido dentro del pago de administración. Aquí es donde la DIAN reitera que, en caso de que se opte por alquilar estas zonas, “la copropiedad debe cumplir la normatividad vigente en relación con lo previsto en cuanto al pago y declaración de IVA y la correspondiente facturación electrónica”.
Durante 2024 la DIAN adelantó reuniones con agremiaciones y representantes legales de propiedades horizontales en diferentes regiones del país; producto de ello, y luego de diversos análisis y recopilación de evidencias, se logró la reclasificación de 1 200 conjuntos que, estando obligados a declarar y pagar el IVA, no lo hacían. Actualmente la entidad avanza en labores de reclasificación de oficio a más de 90 copropiedades por este mismo motivo.
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