El Banco de la República, a través de un informe nombrado “Disparidades regionales en los precios de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia: una evaluación empírica”, investigó las variaciones en el costo de los arriendos en las principales 18 áreas metropolitanas del país desde el 2008 hasta el 2024, a través de análisis empíricos con datos reales e interpretaciones estadísticas, dando como resultado que Medellín y su área metropolitana tiene los arriendos más altos de la nación.
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Desde La Lonja señalaron que posterior a la pandemia hubo un incremento entre el 21 y el 25 por ciento en el valor de arriendos, uno o dos puntos por encima de la inflación, principalmente porque la demanda de vivienda nueva superaba con creces la oferta.
Los investigadores Luis Armando Galvis-Aponte, Adriana I. Ortega-Arrieta y Adriana M. Rivera-Zárate, del Banco de la República, revelaron que la vivienda arrendada en Colombia pasó de 32 % en 2008 a 40,5 % en 2024, y casi el 50 % en áreas metropolitanas, lo cual lo consolida como un pilar de la urbanidad nacional.
¿Por qué la más cara?
En cuanto a por qué Medellín superó a Bogotá y es la ciudad con los arriendos más costosos (2024), los investigadores detallaron múltiples factores que se entrelazan entre sí:
- Alta demanda: Medellín en el último tiempo se convirtió en una ciudad atractiva para nacionales e internacionales por ser centro empresarial y tecnológico, lo que ha generado la aparición de fenómenos como la gentrificación.
- Escasez de suelo relativo para construir: al estar en un valle rodeado de empinadas montañas, Medellín no se puede expandir horizontalmente, lo que encarece el metro cuadrado, y, por ende, el costo de los arriendos.
- Calidad de vivienda: por ser una ciudad que supera el promedio nacional en cuanto a infraestructura y servicios públicos, además de alternativas en movilidad como el metro y el tranvía, los arrendadores tienden a aumentar los costos.
- Alta empleabilidad y estabilidad salarial: al ser una ciudad con bajo desempleo y estabilidad salarial, se eleva la capacidad de pago de los arrendatarios.
- Mercado formal: la mayoría de los contratos de arrendamiento son formales, por ende, más representativos del mercado real.
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MiOriente habló con Federico Estrada, el gerente de La Lonja, gremio inmobiliario de Medellín y Antioquia, quien explicó que por la pandemia del covid-19 hubo una disminución en la construcción de vivienda nueva en el Valle de Aburrá, de 18 000 a 12 000 viviendas, de las cuales apenas el 20 % se destinaban para arriendo, lo cual no subsanó la demanda de vivienda en la población, un factor que llevó al encarecimiento de los arriendos. Según el experto, los arrendadores solicitaron las viviendas a los arrendatarios para arrendarlas más caras.
“Encontramos en esos años incrementos superiores al 21 o 25 %, en esos dos años, sin decir, pues, la terminación de contratos que venían de tiempo atrás: se terminaban contratos de arrendamiento y se volvían a colocar esos apartamentos, esos inmuebles, por unas cifras superiores. Ya en estos últimos dos años hemos visto unos arrendamientos incrementándose de uno o dos puntos porcentuales por encima de la inflación”, aseguró.
Por último, el Oriente cercano, con cerca de 4 000 unidades de vivienda nueva, se posiciona como una alternativa a los altos costos que registra el Valle de Aburrá tanto para la compra como para el arriendo, situación congruente con la mencionada conurbación del Valle de San Nicolás.
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